Bail emphytéotique photovoltaïque : fonctionnement, avantages et cadre juridique

Lancer un projet photovoltaïque de centrale au sol de grande envergure, c’est plusieurs millions d’euros sur la table avant même de pouvoir produire le premier kilowatt. Pas étonnant que la plupart des propriétaires fonciers préfèrent s’associer à un tiers investisseur – énergéticien ou développeur solaire – plutôt que de tout financer seuls. 

Plusieurs types de contrats permettent de concrétiser un tel partenariat, mais le plus courant demeure le bail emphytéotique photovoltaïque, l’objet du présent guide. Un engagement de longue durée qui s’aligne parfaitement avec la durée de vie des panneaux solaires.  

Qu’appelle-t-on bail emphytéotique photovoltaïque ? À quoi ça sert et quel est son intérêt ? La signature d’un bail emphytéotique photovoltaïque est-elle rentable pour les propriétaires de terrains ? Nous répondons à toutes vos questions. 

Aujourd’hui, ce type de bail désigne un contrat immobilier qui accorde au locataire (emphytéote) des droits de jouissance très larges (droits réels), proches de ceux du propriétaire. Il permet à l’emphytéote d’utiliser pleinement le terrain loué, d’y effectuer des travaux et d’y rénover ou construire des ouvrages tout en respectant la vocation initiale du terrain. En contrepartie, le locataire paie un loyer régulier, appelé canon emphytéotique, au propriétaire (bailleur). 

La durée d’un bail emphytéotique est généralement comprise entre 18 et 99 ans. Cette période étendue offre à l’emphytéote suffisamment de temps pour amortir ses investissements et rentabiliser les aménagements réalisés. 

Dans le contexte précis d’un projet photovoltaïque, le bail emphytéotique photovoltaïque permet à un tiers investisseur (souvent un développeur solaire) de louer une parcelle afin d’y installer et exploiter une centrale photovoltaïque. 

Le propriétaire foncier conserve son droit de propriété (il peut vendre, donner les parcelles qui font l’objet du bail) tout en bénéficiant d’une source régulière de revenus.  

Scénario classique :  

1. Le propriétaire du terrain loue son foncier via un bail emphytéotique. 
2. L’emphytéote finance, installe, exploite et entretient les panneaux photovoltaïques. 
3. L’énergie solaire photovoltaïque produite est entièrement injectée sur le réseau public d’électricité et revendue à un fournisseur d’électricité pour le compte de l’emphytéote. 
4. Le propriétaire du terrain touche un revenu stable pendant toute la durée du contrat : le loyer.

Le bail emphytéotique photovoltaïque combine valorisation foncière et sécurité financière, ce qui en fait une solution attractive et durable pour les projets d’énergie solaire. Le bail emphytéotique est moins intéressant d’un point de vue fiscal que le bail à construction qui permet, en présence d’ouvrage de construction sur les parcelles prises à bail (volière, serre, abris climatiques avec panneaux photovoltaïques en toiture), de recueillir les constructions en fin de bail sans être fiscalisé.

Les projets photovoltaïques au sol dits “agricompatibles” sont conçus pour redonner vie aux terrains non exploitables ou artificialisés (cf. décret sur l’agrivoltaïsme). Il s’agit notamment de friches industrielles, de terrains pollués ou peu fertiles, de surfaces difficiles d’accès ou trop éloignées des infrastructures agricoles nécessaires à leur exploitation optimale. 

En installant une centrale photovoltaïque sur ces espaces, le patrimoine foncier est efficacement valorisé. Le terrain, auparavant délaissé, devient une source de revenus réguliers tout en contribuant à la transition énergétique. Une démarche qui permet une utilisation intelligente et productive des sols tout en soutenant les objectifs environnementaux. 

La durée d’un bail emphytéotique photovoltaïque varie selon les négociations entre les parties. Généralement, elle correspond à la durée de vie estimée des installations solaires, soit environ 20 – 30 – 40 ans. La durée précise est clairement mentionnée dans le contrat signé devant notaire.  

La loi d’accélération de la production des énergies renouvelables et ses décrets d’application ont notamment prévus que les projets photovoltaïques agrivoltaïques auront des permis de construire à durée limitée. De ce fait, les centrales au sol dont la construction aurait été autorisées pour une durée de 30 ans seraient démantelées à la fin de cette durée, sauf si la durée du permis était prorogée.  

Le bail emphytéotique photovoltaïque est particulièrement rentable pour le propriétaire foncier. Ce dernier perçoit régulièrement un loyer sans avoir à supporter aucune charge. Toutes les dépenses administratives, les frais d’installation, de maintenance et d’entretien des panneaux solaires ainsi que les taxes foncières ou les frais de rédaction et de publication sont intégralement prises en charge par le tiers investisseur, emphytéote. 

Par ailleurs, si le projet inclut un modèle d’autoconsommation collective, le propriétaire bénéficie d’un coût d’électricité considérablement réduit par rapport au tarif du réseau public. Ce qui garantit une rentabilité accrue sur le long terme tout en participant activement à la transition énergétique.